Méthode
Ce que les chiffres permettent réellement d’affirmer
Ce baromètre sépare trois niveaux d’information : les ventes enregistrées, les estimations statistiques des observatoires et les prix de commercialisation. Ils sont complémentaires, mais ne décrivent pas exactement la même réalité.
La version DVF+ publiée par le Cerema le 8 avril 2026 couvre les mutations jusqu’au 31 décembre 2025.
Les observatoires de juillet et août 2026 approchent le marché courant, avec des méthodologies et périmètres différents.
Une fourchette recoupée est plus honnête qu’un prix unique lorsque les écarts entre deux immeubles voisins sont importants.
Source officielle : Cerema, DVF+ 2026.1, publication du 8 avril 2026.
Grand Annecy
Des prix qui doivent être lus à l’échelle du microsecteur
Les périmètres statistiques de la commune nouvelle d’Annecy peuvent mélanger centre-ville, Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet ou Seynod. Pour un vendeur, la lecture par quartier et par typologie est donc plus utile qu’une moyenne globale.
| Secteur | Typologie | Fourchette éditoriale | Lecture |
|---|---|---|---|
| Albigny · Petit-Port | Appartement | 7 000 à 9 000 €/m² | Proximité du lac, étage, vue et qualité de la copropriété déterminants. |
| Annecy-le-Vieux | Appartement | 6 500 à 7 500 €/m² | Écarts marqués entre les secteurs proches du lac et les adresses plus excentrées. |
| Cran-Gevrier | Appartement | 4 500 à 5 300 €/m² | Jusqu’à environ 5 900 €/m² dans les meilleures résidences ou pour un bien très qualitatif. |
| Veyrier-du-Lac | Appartement | 8 000 à 9 000 €/m² | L’offre limitée crée de fortes variations selon la vue, l’extérieur et l’état. |
| Veyrier-du-Lac | Maison | 10 000 à 12 000 €/m² | Les propriétés exceptionnelles peuvent dépasser cette fourchette. |
Albigny : pourquoi 6 361 €/m² était trop réducteur
Plusieurs sources convergent vers un niveau supérieur. Le Figaro Immobilier estime l’appartement à Albigny à 7 120 €/m² au 1er juillet, RealAdvisor à 7 637 €/m² en juillet et MeilleursAgents situe spécifiquement l’avenue d’Albigny à 8 183 €/m². Un appartement ancien standard sans vue ne se valorise toutefois pas comme un étage élevé rénové, avec extérieur, stationnement et proximité immédiate du lac.
Sources : Le Figaro Immobilier, estimations au 1er juillet 2026 · RealAdvisor, juillet 2026 · MeilleursAgents, avenue d’Albigny, 1er août 2026.
Rive Est : Veyrier confirme la prime de rareté
À Veyrier-du-Lac, Le Figaro estime les appartements à 8 069 €/m²et les maisons à 10 024 €/m². Orpi affiche respectivement 8 904 €/m² et 11 787 €/m². La divergence rappelle l’importance de la vue, de l’accès au lac, du terrain et de l’état du bâti.
Sources : Le Figaro Immobilier, page mise à jour le 2 juillet 2026 · Orpi, consulté le 3 août 2026.
Le prix au mètre carré situe un bien. La valeur finale dépend aussi de la copropriété, de l’étage, de la vue, de l’extérieur, du stationnement, du DPE et des travaux.
Voir l’analyse quartier par quartier à Annecy →Haute-Savoie
Un tassement annuel qui n’est pas uniforme
Le Figaro Immobilier estime le prix départemental médian à 4 753 €/m²au 1er juillet 2026, en recul de 3 % sur un an. Les appartements ressortent à 4 910 €/m², soit –3 %, et les maisons à 4 262 €/m², soit –2 %. Ces moyennes réunissent des marchés aussi différents que le Genevois, le bassin annécien, les stations et les communes de vallée.
La tendance est donc celle d’un marché plus négocié et plus sélectif, pas d’une correction identique partout. Les biens rares, bien entretenus et correctement positionnés résistent mieux que ceux qui cumulent travaux, mauvais DPE et prix initial trop ambitieux.
Source : Le Figaro Immobilier, estimations au 1er juillet 2026.
Financement
Une légère détente des taux en juillet
| Durée | 30 juin 2026 | 1er août 2026 | Évolution |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,20 % | 3,17 % | –0,03 point |
| 20 ans | 3,37 % | 3,34 % | –0,03 point |
| 25 ans | 3,48 % | 3,43 % | –0,05 point |
Cette détente améliore légèrement la capacité d’emprunt, sans effacer l’impact d’un prix de vente surévalué. L’Observatoire Crédit Logement/CSA mesure de son côté un taux moyen de 3,26 % en juin 2026. La durée moyenne atteint 254 mois : les acquéreurs utilisent toujours la durée pour préserver leur budget mensuel.
Sources : CAFPI, baromètre au 1er août 2026 · Crédit Logement/CSA, publication de juillet 2026.
Demande & délais
Les acquéreurs sont présents, mais arbitrent davantage
- T2 et T3 : demande soutenue lorsqu’ils restent finançables, bien situés et sans travaux lourds.
- T4 familiaux : extérieur, stationnement, charges et proximité des écoles deviennent déterminants.
- Maisons : offre rare, mais budget global très sensible au financement et au coût des rénovations.
- Biens premium : clientèle plus étroite et exigeante, nécessitant une présentation et un ciblage spécifiques.
Il n’existe pas au 3 août de série publique assez robuste pour mesurer un délai mensuel sur l’ensemble du Grand Annecy. Le Figaro estime néanmoins les délais à Albigny entre 63 jours pour un deux-pièces et 98 jours pour un cinq-pièces, tandis que Veyrier-du-Lac ressort à 121 jours en moyenne. Sur les petits échantillons, ces chiffres doivent être lus comme des repères et non comme des garanties.
Sources : Le Figaro Immobilier, Albigny, juillet 2026 · Le Figaro Immobilier, Veyrier-du-Lac, juillet 2026.
Immobilier professionnel & hôtellerie
L’attractivité touristique soutient les bons emplacements
Aucun observatoire public ne fournit de volume mensuel suffisamment fiable pour les cessions de commerces, restaurants ou hôtels du Grand Annecy. Le point professionnel doit donc rester fondé sur les données d’exploitation et le contexte touristique, sans inventer de prix au mètre carré pour les fonds de commerce.
L’Observatoire du tourisme des Savoie publié en mai 2026 souligne la progression de l’économie touristique et l’importance de la clientèle internationale. Pour un hôtel ou un restaurant, la valeur dépend cependant d’abord du chiffre d’affaires, de l’EBE retraité, du loyer ou des murs, de la saisonnalité, des investissements à prévoir et du potentiel réglementaire.
Source : Observatoire du tourisme des Savoie, édition publiée en mai 2026.
Commerce, restaurant ou hôtel : une première lecture peut être réalisée sans exposer publiquement l’actif.
Présenter mon actif professionnel →Conclusion
Le bon positionnement reste le premier levier de vente
Le marché du Grand Annecy reste soutenu par son attractivité, mais il sanctionne rapidement une valeur de présentation déconnectée du microsecteur. Une estimation sérieuse doit partir des ventes comparables, puis intégrer les prestations, les contraintes du bien et le budget réellement finançable par les acquéreurs ciblés.